【基本案情】

　　2016年12月6日，黄某明（买方）与黄某强（卖方）签订《房屋买卖合同》一份，约定由黄某明向黄某强购买位于云浮市云城区玉皇路某小区10号楼第八层801号房屋，房屋总价款为人民币238000元整。合同载明：“出售方：林某洪（简称甲方）身份证：×××，债权人：黄某强 身份证：×××，购买方：黄某明（简称乙方）身份证：×××，根据相关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议：第一条甲方所售房屋权证号及坐落位置、面积。甲方所售房屋位于云浮市云城区玉皇路某小区10号楼第八层801号房屋，建筑面积为100.3527平方米（以房地产权证所标示为准），房产证使用权号为粤房地证字×××。……。”合同拟定后，黄某强在甲方处签名并盖指模，黄某明在乙方处签名并盖指模，中介人在中介方处签名确认，合同上的出售方（甲方）林某洪并没有在该合同上签名确认。原、被告签订了《房屋买卖合同》当天，黄某明即按照合同的约定向黄某强支付了20000元的定金，黄某强立下《收据》一份给原告，黄某强及见证人在《收据》上签名盖指模确认。原告述称黄某强在收到上述款项后，并没有配合原告办理房屋过户手续，原告多次催促其办理相关房屋过户手续，但被告均以各种理由拖延。涉案房屋权属人为案外人林某洪。黄某明述称其是向黄某强购买房屋的，并不认识案外人林某洪，事前并不知道涉案房屋的权属人是林某洪，签订合同后看到黄某强提交的涉案房屋的房产证及不动产登记证明才知道涉案房屋属于林某洪所有并已办理抵押登记抵押给黄某强，黄某强是涉案房屋的抵押权人，故与原告签订《房屋买卖合同》，转让房屋给原告。为此。黄某明向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令解除原、被告于2016年12月6日签订的《房屋买卖合同》；二、判令被告双倍返还原告定金共计40000元；三、本案的诉讼费用由被告承担。

　　法院经审理认为，综合分析本案的案情，原、被告签订的《房屋买卖合同》中的涉案房屋权属人为案外人林某洪，涉案房屋上已设定抵押权，权利人为黄某强，并已在相关部门办理不动产抵押登记手续。依据《中华人民共和国担保法》第五十三条第一款规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”黄某强作为涉案房屋的抵押权人，抵押权的行使，必须依照法定程序，或者可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿，或者通过法院诉讼，抵押权人无权擅自处分抵押物。黄某强擅自转卖已抵押的涉案房屋给黄某明的行为为法律所禁止，双方签订的《房屋买卖合同》为无效合同，合同自始至终无效，不存在解除合同的问题。至于黄某明主张黄某强应双倍返还定金的问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”双倍返还定金的前提条件是合同合法有效，涉案合同为无效合同，故依法判决被告黄某强应于本判决发生法律效力之日起十日内返还20000元给原告黄某明，驳回原告黄某明的其他诉讼请求。

【法官说法】

　　原告黄某明与被告黄某强签订的《房屋买卖合同》擅自转卖已抵押的涉案房屋给黄某明的行为为法律所禁止，双方签订的《房屋买卖合同》为无效合同，合同自始至终无效。抵押权的行使，必须依照法定程序，或者通过与抵押人协议，或者通过法院诉讼，抵押权人物权擅自处分抵押物。黄某明在行使抵押权出让方物时，未与房屋所有权人林某洪协商房屋价格，双方亦未达成相关协议，其自行将抵押房屋转卖给黄某强，系通过私力实现，未经法定程序，依法应为无效。综上，黄某明虽是涉案房屋的抵押权权人，但其无权私自处分抵押房产。

　　当事人在进行房屋交易时，在时刻注意维护自己的合法权益同时，亦要遵守法律的规定，依法办事，莫踩在法律之上，以致“钱房两失”。

　　（供稿人:黄秋艳）