【案情回放】

　　2013年，原告A与B签订土地转让合同，合同载明B将依法取得的地块权属全部一次性有偿转让给原告A永久持有。合同签订次日，原告将款项通过银行转账方式汇入B女儿的账户，但该土地未进行过户登记。2014年，法院作出民事裁定，说明因审理被告C与B民间借贷纠纷一案，依被告的申请，查封了本案涉案土地。2014年7月，法院作出民事判决，判决B向被告C偿还借款本金760000元等，但B一直未履行相应的义务，因此，法院依法拟对B名下的涉案土地进行评估、拍卖。原告A知道上述情况后，对执行裁定不服提出异议，法院于2015年作出执行裁定，驳回原告A的异议。原告对该裁定不服，在法定期限内向本院提起诉讼，请求: 一、停止对涉案的土地使用权采取执行措施；二、解除对上述土地使用权的查封；三、本案的诉讼费由被告C承担。

　　法院审理期间，被告C辩称，虽然转让合同证明原告A与B存在合同之债，但并不能证明原告已经取得涉案土地的物权，首先原告转款的账号不是B，而是B的女儿，是不是因为转让土地而转款值得怀疑；其次涉案地块仍然是空地，没有进行过任何建设，原告于2013年取得该地块，为什么到现在还没有动工，说明原告没有实际占有该地块，因此，原告与B有存在恶意转移财产逃避债务的可能。

　　B辩称，原告所陈述的都是事实，没有其他意见。

　　法院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，主要争议焦点：法院执行裁定查封的涉案土地使用权是否属原告A所有？

　　本案在审理过程中，经法院主持调解，双方当事人自愿达成了协议：被告C同意解除对权属B的土地的查封，停止对该地块的任何处分。

　　类似以上案例，在不动产交易频繁的当今社会时有发生，怎样去保护无论是签订土地转让合同的一方当事人，还是因为另案查封了土地的当事人的权益，都具有一定意义。

【法官点评】

　　对涉及土地的案外人执行异议之诉纠纷，各地法院的判例有两种处理结果，以上述案例为例，一是认定土地权属不属于原告所有。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案原告A从B处购买得土地，应该办理过户登记手续，否则所有权是不发生变动的，因此，涉案土地的所有权人仍然是B。故此，法院依法查封了B的土地，并无不妥，原告的诉讼请求被驳回。二是土地权属属于原告所有。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”（这里的“第三人”相当于案例中的A,“被执行人”相当于B），该规定与《物权法》并没有冲突，法院不得查封、扣押、冻结被执行人已卖出的房屋的条件必须先满足三个：一是第三人支付了全部购房款；二是第三人实际占有该房屋；三是第三人对未办理过户登记手续没有过错的。本案中，如果A能够提供充分证据证实其已支付全部购房款并实际占有该土地，且未办理过户手续不是因为个人原因导致，其对未办理过户登记手续没有过错，综合各方证据，可以认定涉案土地属于原告所有。

　　从上述可知，证明土地权属合同相对人的部分证据如何去取得需下大功夫，也难以保存。因此，法院在此提醒广大群众，不动产买卖切记需办理过户登记手续，以充分保障自己的合法权益。