【案情回放】

2012年8月，原告陈某与被告苏某就租赁金龙玉石工艺城一事签订了《金龙玉石工艺城合同书》，确定租赁期限为三年。合同订立后，陈某对经营场所进行装修，耗资8万余元，并向被告苏某支付押金45000元、水电预收费5000元。直至两年后，被告苏某仍未能向原告提供承租商铺的土地及房产相关的证照，后才查实，被告苏某并非该土地或房产的所有人，而只是转租人，该商铺亦为违法建筑，遂停止支付自2014年9月至12月的租金及相关卫生与保安费，并于2014年9月23日搬出了该商铺，同时请求法院判决该租赁合同无效,并返还已经支付的押金45000元及水电预收费2900元。被告苏某辩称，本人与该土地权属人朱某就该土地签订了《租赁合同》，并经书面同意可对上述土地使用权分拆转租。在签订合同后，我方已依约向原告提交上铺的土地证原件，根据调取的工商资料显示，该商铺是合法经营，且原告未能举证涉案商铺为违法建筑，因而认定该租赁合同有效。被告苏某同时反诉称，请求法院判决解除《金龙玉石工艺城合同书》,并且陈某向苏某支付逾期租金及滞纳金、卫生与保安费、保证金等共14万余元。

法院经审理认为，上述租赁合同为无效合同.苏某依无效合同收取的履约保证金（押金）45000元以及返还水电预收费2900元应当返还给陈某。苏某要求陈某支付逾期支付租金及商铺占有使用费的滞纳金的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。陈某应向苏某支付2014年9月1日至9月23日期间的房屋占有使用费12551.87元及利息、卫生与安保费。

【法官点评】

本案争议的焦点在于该租赁合同是否为无效合同？该临时建筑于2004年6月6日经云浮市国土规划行政管理部门批准搭建，其使用同期限不得超过两年，期满后须自行拆除或到国土规划行政管理部门办理继续使用手续。然该临时建筑在期满后没有自行拆除，亦没有办理相关继续使用手续。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。该临时建筑于2012年被转租，明显超过了其使用期限，且转租人对此并不知情，因而该租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，被告苏某应当返还原告陈某依无效合同收取的押金以及水电预收费。根据无效合同的溯及力，苏某要求陈某支付逾期租金及滞纳金的诉求，则也因合同无效而一并不复存在。

至于苏某所遭受的利益损失，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因而陈某应当支付苏某在2014年9月1日至2014年9月23日搬出临时建筑前的房屋占有使用费。

（云城区人民法院  刘恋）