【基本案情】

　　某公司向某银行贷款，禤某将其两幅国有土地使用权为上述债务提供抵押担保，于2014年7月15日办理抵押登记。某公司未按时归还借款本息，某银行遂将某公司、禤某等人诉至云城区法院，法院作出某公司归还借款本息给某银行，某银行对禤某的上述土地使用权享有优先受偿权的民事判决。

　　因禤某等人未履行上述生效判决，某银行向云城区法院申请执行。执行过程中，吴某向法院提出异议，请求确认其与禤某就涉案土地使用权签订的《厂房出租合同》法律效力，准许其租赁至2023年6月30日。云城区法院认为吴某未提供证据证实其为土地实际使用者，作出驳回吴某异议请求的裁定。

　　吴某不服该裁定，向云城区法院提起案外人执行异议之诉，请求确认《厂房出租合同》有效并由其租赁至2023年6月30日，拍卖涉案土地使用权时附带租约。

　　【裁判结果】

　　云城区法院经审理认为，首先，《厂房出租合同》签订时间为2013年7月1日，而涉案两幅土地使用权证于2013年7月10日核发，且吴某与禤某签订的《厂房出租合同》未约定违约责任，明显不符合常理，吴某也未能充分举证证实合同真实性。其次，吴某未实际给付租金。房屋租赁合同承租人缔约目的是取得房屋的使用权，出租人缔约目的是收取租金。本案中，禤某让与涉案土地10年使用权方式抵销其欠吴某借款的利息，本质为债权债务合同关系而非租赁合同，故不适用“买卖不破租赁”的原则。根据合同相对性原则，即使涉案租赁合同合法成立，以租抵债协议仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的申请执行人。再者，吴某不能提供其在抵押前实际占有土地和厂房的证据。“占有”是判断租赁权是否成立的标准，也是判断是否恶意规避执行的标准。吴某以该不动产使用权抵债主张租赁权，请求法院带租拍卖，不属于占有不动产情形。综上，吴某的诉讼请求没有事实和法律依据，遂判决驳回吴某的诉讼请求。

　　吴某不服一审判决，提起上诉。云浮市中级人民法院经审理认为，吴某已确认其与禤某签订的《厂房出租合同》上的时间是倒签的日期，并主张实际于2017年7月份签订该合同，即在2014年7月15日某银行对涉案土地使用权办理抵押登记时，双方并未签订租赁合同。遂判决驳回上诉，维持原判。

　　【法官说法】

　　执行实务中，法院在拍卖被执行人的不动产时，常常遇到案外承租人以对该不动产享有租赁权为由，主张“买卖不破租赁”。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“……抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。可见，法院拍卖不动产时适用附带租约拍卖的条件必须满足：1.存在合法有效的租赁合同；2.租赁物已交付承租人且承租人继续占有租赁物；3.拍卖时租赁合同尚在租赁期内；4.拍卖物若有抵押权，抵押权设立前已签订合法有效的租赁合同；5.房屋在出租前尚未被法院依法查封。否则，案外人以承租人身份主张附带租约拍卖即主张“买卖不破租赁”的执行异议之诉将得不到法院的支持。

　　另外，由于租赁合同没有登记或者其他公示制度，容易产生被执行人与案外人通谋倒签时间伪造租赁合同以干扰执行拍卖的问题。法院在执行过程中，会着重审查案外人异议内容的真实性，对于以虚假合同等方式试图阻碍、拖延执行的行为和行为人，会加大处罚力度，情节严重的以“拒不执行判决、裁定罪”移送公安部门立案侦查，追究其刑事责任。

　　（供稿人：云城法院 吴桂桃）